你们知道不动产登记是什么意思吗?下面是由出国留学网小编为大家整理的“不动产登记是什么意思”，欢迎大家阅读，仅供大家参考，希望对您有所帮助。
不动产登记是什么意思
指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。不动产物权登记是权利人申请国家职能部门将申请人的不动产物权事项进行核实，并确认其不动产物权合法性的程式。不动产登记制度产生于欧洲。最早的登记制度就是出现于1722年的《普鲁士抵押与破产法》，之后在1795年法国制定的《抵押法》也规定了不动产抵押的登记制度。
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物，因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。土地和房产是民众最关注的不动产。
一、含义
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
权利
(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
性质
不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说、(2)证明行为说、(3)私法行为说。
不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
二、主要内容
不动产登记的目的是通过登记，使潜在的交易当事人能清晰地识别标的物上的权利内容。具体地说，不动产的登记就是向公众公示不动产之本身的状态(即标示，包括面积、位置等)与不动产物权的变动情况(即物权的设立、移转、变更和消灭等)，以及不动产上所成立的负担情况等。
1.不动产之本身的状态。不动产之状态指用文字(图、表)反映一宗或数宗不动产的状态情况。包括不动产的位置、权属、界限、面积和用途等基本情况。
对不动产的界定指的是在外观上可以清楚界定，并以某种方式加以利用或经营的土地及其地上建筑物。但物权法中的不动产概念除了“土地，附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”外，更重要的是法律意义上的界定，即是一种纯形式的界定。这种界定，以对不动产之官方记录(地籍册)为基础;同时此种界定自身又成为以不动产在不动产登记簿中进行登记的基础。因此，“法律意义上的土地，是以地籍块方式进行测量与标记的，并在土地登记簿中以‘土地’进行登记的——如建立专门的土地登记簿簿页，或在共同登记簿簿页中置于专门的号码之下——地球表面的一部分”。
2.物权的设立(取得)。不动产物权的设立或产生，是指物权与特定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。不动产物权的设立或产生，从获得物权的主体而言，又称物权的取得。物权的取得包括原始取得与继受取得两种情况。不同的取得其具体方式和效果也有不同。除了极少数法定物权以外，不动产物权取得都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则不动产物权制度也就不存在。通过公示，公众可以了解物权的有无。
3.物权的移转。物权的移转是指已经存在的物权在民事主体之间的流转，即某一物权从一个权利人转移至另一个权利人。而物权的移转也是通过公示体现出来的。如果某个物权虽然已经发生移转，但没有通过公示予以显示，则在法律上并没有真正完成物权的移转。从法律效果来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权移转未曾发生。反之，如果登记簿记载的某项物权已经发生移转，而事实上并没有移转，但在法律上则认为物权已经发生移转。通过公示，公众可以了解物权的动态。
4.物权的变更。物权的变更从广义上说，包含物权的主体、客体和内容等要素的一项或数项的变更。但主体的变更主要涉及物权的取得与丧失，故物权法上的物权变更通常指狭义的变更，即仅指物权的客体与内容的变更。客体的变更如建筑物的增减、用途的改变等，也需通过公示，使公众了解不动产物权客体的真实情况。
5.物权的消灭。物权的消灭是指物权的终止或丧失(包括标的物的灭失)，即物权与其主体分离。当某一项物权由于某种原因消灭时，应当将不动产物权在不动产登记簿上注销。即通过公示，阻止此类物权再进入交易市场。
6.物权的负担。物权的负担是指在一项不动产之上设立的其他物权(如设立抵押权、用益物权等)，导致该不动产权利人的权利行使受到相应的限制，故也称物权的限制。登记提供给社会的法律讯息为全面的讯息，当然也可能包括对其不利的内容。在德国法中，登记中就有对权利人不利的内容，如“异议抗辩登记”、“权利限制登记”等等。这样做的目的，是为社会作不动产风险的警示，让社会尤其是不动产取得人了解不动产的全面情况，然后自己决定是否与登记的权利人进行有关的法律行为。这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。因为，依据民事权利意思自治的原则，法律对抵押权人对自己是否成为抵押权人以及成为第几顺位的抵押权人的事宜无权做出禁止性规定;那么在抵押物之上如果已经存在着顺位优先的抵押权，或者顺位优先的其他物权如用益物权时，抵押权人权利的取得要么实现困难，要么很不经济。但是如果不动产登记簿已经给抵押权取得人提供了足够的警示，使其了解了设立后序顺位抵押权的风险，这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。公示的警示效力的作用就在于此——通过公示，可以向公众发出警示。
7.物权的处分限制。物权的处分限制是指于一定范围内限制登记名义人任意处分其不动产之权利，以保全可能实现之不动产权利。如一般的处分禁止、查封、扣押、破产记载，等等。限制登记并不直接导致物权变动，只是限制了登记名义人处分其不动产的权利。广义上的限制登记包括异议登记、预告登记、查封登记、扣押登记、破产登记，等等。狭义上的限制登记主要指查封、扣押、破产等。在中国现行登记制度下，权利人最常接触的主要是民事诉讼中的财产保全，即由法院在执行中实行的查封。
三、主要模式
1、契据登记制度
契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。
契据登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动的对抗要件。(2)登记与否不予强制。(3)登记实行形式审查主义。(4)登记无公信力。(5)登记簿采人的编成主义。(6)登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的状态，而且登记物权变动事项。
2、权利登记制度
权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。
权利登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动的生效要件。(2)登记采实质审查主义。(3)登记具有公信力。(4)登记采用强制主义。(5)登记簿采物的编成主义。(6)登记以不动产权利的静态为主。
3、托伦斯登记制度
托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。
托伦斯登记制度具有如下法律特征：(1)登记不实行全面的强制主义。(2)登记采实质审查主义。(3)登记具有公信力。(4)交付权利证书。(5)登记土地上的权利负担。(6)设置赔偿基金。
四、条例实施
《不动产登记暂行条例》从2015年3月1日起施行。中国全面启用统一的不动产登记簿证样式。作为物权归属根据和不动产登记信息查询主要内容，统一的不动产登记簿证样本2015年2月26日正式对外公布。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行统一登记。专家称，将来楼市有望全面摸清家底。国土资源部表示，下一步将抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书，同时启动不动产统一登记信息平台建设。
五、登记部门
2014年1月11日，为实施以土地为核心的不动产统一登记制度，国土资源部按中央部署，协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记。
六、职责法责
1、登记机关的职责
登记机关的职责是指登记机关在进行不动产登记时依法享有的职权与应履行的义务。关于不动产登记机构的职责，不同国家或地区的立法有不同的规定。德国法律规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。
中国物权法既没有去试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有去回答物权法要求不动产登记机构去进行实质审查还是形式审查，而是在听取各方面意见的基础上，针对中国不动产登记的实际情况，对不动产机关应当履行的职责作出原则性规定。该法第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：
1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
2.就有关登记事项询问当事人;
3.如实、及时登记有关事项;
4.法律、行政法规规定的其他职责。
具体来说，物权法要求中国的登记机构在进行不动产登记时应当履行下列职责：
(1) 查验申请人提供的必要材料。
(2)询问申请人有关登记事项。
(3)如实、及时进行登记。
(4)法律法规规定的其他职责。
为保证登记机关更好地履行登记职责，物权法在规定登记机构应当履行的职责的基础上，又对其禁止从事的行为作出明确规定。
2、登记机关的法律责任
(1)登记机关法律责任概述。登记机关的法律责任，是指登记机关因登记错误给当事人造成损失而依法应当承担的民事赔偿责任。
(2)登记机关赔偿责任的归责原则。侵权行为的归责原则，就是指归责的一般规则，是据以确定行为人承担民事责任的根据和标准，也是贯穿于侵权行为法之中，对各个侵权行为规则起着统帅作用的立法指导方针。
(3)登记机关赔偿责任的构成要件。根据无过错责任的归责原则，中国不动产登记机关承担赔偿责任须具备以下要件：
1.存在登记错误。所谓登记错误是指除了登记申请人弄虚作假，登记机关尽到了审查职责之外的情况，都属于登记错误。
2.存在损害事实。所谓损害事实是指因一定的行为或事件使某人受侵权法保护的权利和利益遭受某种不利益的影响。损害事实的存在是侵权赔偿责任构成的前提，“无损害即无赔偿”。
3.损害事实与登记错误之间有因果关系。
3、登记机关赔偿范围及其追偿。登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费用，等等。
七、登记范围
纳入登记的不动产权利包括：集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。
八、特殊类型
更正登记
更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。
根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：
(1)不动产登记事项记载错误。
(2)须权利人或利害关系人申请。
(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。
异议登记
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。
根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：
(1)不动产登记事项被认为错误。
(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。
(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。
异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：(1)权利保全效力。(2)风险警示效力。
回复登记
回复登记，是指与实体权利关系一致的登记，因不当原因而从登记簿上消灭，对消灭的登记予以回复，以保持原有登记的效力。回复登记氛围灭失回复登记和涂销回复登记。灭失回复登记是指登记薄的全部或一部因地震，水灾等原因发生物理上的灭失，而予以回复的登记。灭失回复登记是对灭失的登记的一种回复保存行为，不设计新的权利义务的变动，权利顺位而不发生变动，涂销回复登记是指因登记的全部或一部被不合法涂销，而使登记回复到涂销前的状态而为的一种记载。涂销回复登记，是对错误登记的矫正，也未有新的权利关系的变动，其顺位依被涂销的登记为准，但因登记的公信力，在回复登记以前，得有第三人善意取得的保护。
预告登记
预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创， 《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。
因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：(1)经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。(2)须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。
预告登记作成后即具有如下法律效力：(1)权利保全效力。(2)顺位保全效力。(3)破产保护效力。
九、登记时间表
国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志2014年8月27日表示，2017年不动产登记实现信息共享，依法公开查询。
从2014年开始，力争1年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设;2年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施;3年左右时间全面建立并完善各项制度;4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。即2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度;2015年健全配套制度，平稳有序实施;2016年全面形成制度体系，正常有效运行;2017年实现信息共享，依法公开查询。